Energieausweis 2027: Was sich ab 1. Januar ändert
Am 1. Januar 2027 ändern sich die Regeln für den Energieausweis. Grundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), wie das Gebäudeenergiegesetz seit dem 29. Juli 2026 heißt. Für Eigentümer von Wohnhäusern ist die wichtigste Änderung: Der Verbrauchsausweis ist dann für jedes reine Wohngebäude zulässig, auch für ältere Häuser.
Stand: · Grundlage: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)
Auf einen Blick
- Ab dem 1. Januar 2027 ist der Verbrauchsausweis für jedes Gebäude zulässig, das ausschließlich Wohnzwecken dient. Die Sonderregel für Häuser mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 entfällt.
- Der Verbrauch wird ab 2027 über zwei Jahre erfasst, jährlich und getrennt nach Energieträgern. Bisher waren es mindestens 36 Monate.
- Der Energieausweis wird ab 2027 digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt, auf Verlangen auch auf Papier.
- Ab 2027 braucht auch einen gültigen Energieausweis, wer einen Miet-, Pacht- oder Leasingvertrag verlängert.
- Immobilienanzeigen nennen ab 2027 unter anderem das Ausstellungsdatum und den Primärenergiebedarf aus dem Ausweis.
- Ein Energieausweis ist weiterhin zehn Jahre gültig.
Neuer Name für das Gesetz und die Ausweisarten
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die neuen Regeln zum Energieausweis stehen in Artikel 2 des Änderungsgesetzes vom 23. Juli 2026 und gelten ab dem 1. Januar 2027 (BGBl. 2026 I Nr. 226, Artikel 9 Abs. 2).
Auch die beiden Ausweisarten heißen im Gesetz dann anders: Aus dem Bedarfsausweis wird der „Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung“ (§ 81), aus dem Verbrauchsausweis der „Energieausweis auf der Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs“ (§ 82). In diesem Ratgeber bleiben wir bei den kurzen Namen.
Verbrauchsausweis für alle reinen Wohngebäude
Hat ein Wohngebäude weniger als fünf Wohnungen und wurde der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt, ist beim Verkauf und bei der Vermietung ein Bedarfsausweis nötig. Das gilt nicht, wenn das Haus schon bei Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht hat oder später darauf gebracht wurde (§ 80 Abs. 3).
Diese Sonderregel fällt weg. Der Verbrauchsausweis ist für jedes Gebäude zulässig, das ausschließlich Wohnzwecken dient (§ 82 Abs. 1). Für Nichtwohngebäude ist beim Verkauf und bei der Vermietung ein Bedarfsausweis vorgeschrieben (§ 80 Abs. 3).
Ein Haus mit Laden, Praxis oder Büro dient nicht ausschließlich dem Wohnen. Für solche Gebäude sieht § 82 ab 2027 keinen Verbrauchsausweis vor; dann ist ein Bedarfsausweis nötig.
Mehr dazu: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Welcher Energieausweis passt? →
Zwei Jahre Verbrauch statt drei
Der Verbrauchsausweis stützt sich auf die Abrechnungen aus mindestens 36 zusammenhängenden Monaten (§ 82 Abs. 4).
Der Endenergieverbrauch wird über zwei Jahre erfasst, jährlich und getrennt nach Energieträgern, zum Beispiel Gas und Holz jeweils für sich (§ 82 Abs. 1).
Unverändert bleibt: Die jüngste Abrechnungsperiode muss dabei sein, und ihr Ende darf nicht mehr als 18 Monate zurückliegen. Grundlage sind Heizkostenabrechnungen, Abrechnungen des Energieversorgers oder sachgerechte Verbrauchsmessungen (§ 82 Abs. 4).
Digital, mit Ausstellungs- und Ablaufdatum
Ab 2027 ist der Energieausweis digital in einem maschinenlesbaren Format auszustellen. Er muss einfach und verständlich sein. Auf Verlangen des Eigentümers oder Bauherrn wird er auch auf Papier ausgestellt (§ 79 Abs. 2).
Der Ausweis nennt dann ausdrücklich Ausstellungsdatum und Ablaufdatum (§ 85 Abs. 1 Nr. 3) und mehr Angaben zum Gebäude, zum Beispiel das Baujahr des Wärmeerzeugers (§ 85 Abs. 1 Nr. 13).
Neu: Pflicht auch bei verlängerten Mietverträgen
Ab 2027 löst nicht nur ein neuer Miet-, Pacht- oder Leasingvertrag die Pflicht aus, sondern auch die Verlängerung eines solchen Vertrags (§ 80 Abs. 3). Dann gelten dieselben Pflichten wie bei einer Neuvermietung: den Ausweis vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben (§ 80 Abs. 5).
Liegt für das Gebäude schon ein gültiger Energieausweis vor, muss kein neuer ausgestellt werden (§ 80 Abs. 3).
Mehr dazu: Energieausweis für Vermieter: Pflichten bei Vermietung und Verlängerung →
Neue Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
Wer ein Haus oder eine Wohnung in kommerziellen Medien zum Verkauf oder zur Miete anbietet und zu diesem Zeitpunkt einen Energieausweis hat, muss Werte daraus in der Anzeige nennen (§ 87).
Für Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, gehören in die Anzeige: ob der Ausweis nach § 81 (Bedarf) oder § 82 (Verbrauch) ausgestellt wurde, sein Ausstellungsdatum, der Jahres-Primärenergiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr, die Energieeffizienzklasse, das Baujahr und die wesentlichen Energieträger für die Heizung (§ 87). Für ältere Ausweise bleibt es bei den bisherigen Angaben (§ 112 Abs. 3).
Mehr dazu: Energieausweis beim Verkauf: Was Verkäufer wissen müssen →
Auch Baudenkmäler brauchen einen Ausweis
Ausgenommen sind kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 m² Nutzfläche. Für Baudenkmäler gelten die Pflichten bei Verkauf und Vermietung nicht (§ 79 Abs. 4).
Die Ausnahme für Baudenkmäler entfällt. Ausgenommen bleiben kleine Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche und Gebäude im Eigentum des Bundes, der verbündeten Streitkräfte oder einer Gesellschaft mit Beteiligung des Bundes, die der Landes- und Bündnisverteidigung dienen (§ 79 Abs. 4).
Kein Pflicht-Beratungsgespräch mehr beim Hauskauf
Wer ein Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen kauft, muss nach der Übergabe des Energieausweises ein informatorisches Beratungsgespräch zum Ausweis führen, wenn ihm ein solches Gespräch kostenlos angeboten wird (§ 80 Abs. 4).
Diese Pflicht des Käufers entfällt.
Was das für Ihren bestehenden Ausweis heißt
Die Gültigkeit von zehn Jahren ändert sich nicht (§ 79 Abs. 3). Ein Ausweis, der vor 2027 ausgestellt wurde, kann bis zu seinem Ablauf weiter verwendet werden; das Gesetz regelt eigens, welche Angaben aus einem solchen Ausweis in eine Anzeige gehören (§ 112 Abs. 3).
Brauchen Sie einen neuen Ausweis, weil Sie verkaufen oder vermieten, gelten bis zum 31. Dezember 2026 die bisherigen Regeln und ab dem 1. Januar 2027 die neuen.
Für ein älteres Haus mit weniger als fünf Wohnungen, das bisher einen Bedarfsausweis brauchte, genügt ab dem 1. Januar 2027 ein Verbrauchsausweis – wenn es ausschließlich zum Wohnen genutzt wird und Verbrauchsdaten aus zwei Jahren vorliegen.