Energieausweis-Pflicht: Wann Sie einen brauchen – und wann nicht
Das Gesetz verlangt einen Energieausweis nicht für jedes Haus, sondern zu bestimmten Anlässen: wenn gebaut, verkauft oder vermietet wird. Wer sein Haus selbst bewohnt, erbt oder geschenkt bekommt, braucht dafür keinen – erst wenn er es verkauft oder vermietet.
Stand: · Grundlage: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)
Auf einen Blick
- Ein Energieausweis ist nötig, wenn ein bebautes Grundstück oder eine Eigentumswohnung verkauft, ein Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück begründet oder übertragen oder ein Gebäude oder eine Wohnung vermietet, verpachtet oder verleast werden soll (§ 80 Abs. 3).
- Ab dem 1. Januar 2027 gilt die Pflicht auch, wenn ein Miet-, Pacht- oder Leasingvertrag verlängert wird.
- Wer ein Gebäude errichtet, braucht nach der Fertigstellung einen Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 1).
- Liegt für das Gebäude schon ein gültiger Energieausweis vor, ist kein neuer nötig (§ 80 Abs. 3).
- Für das Bewohnen, Erben oder Verschenken eines Hauses verlangt das Gesetz keinen Energieausweis; die Pflicht entsteht erst beim Verkauf oder bei der Vermietung.
- Sehr kleine Gebäude sind ausgenommen: bis Ende 2026 mit nicht mehr als 50 m² Nutzfläche, ab 2027 mit weniger als 50 m² (§ 79 Abs. 4).
Wann ein Energieausweis Pflicht ist
- Neubau: Wird ein Gebäude errichtet, ist nach der Fertigstellung ein Bedarfsausweis auszustellen und dem Eigentümer zu übergeben (§ 80 Abs. 1).
- Größere Änderungen: Werden bei einem bestehenden Gebäude Änderungen ausgeführt und dafür Berechnungen für das gesamte Gebäude angestellt, ist ein neuer Bedarfsausweis auszustellen (§ 80 Abs. 2).
- Verkauf: wenn ein bebautes Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft oder ein Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück begründet oder übertragen wird (§ 80 Abs. 3).
- Vermietung: wenn ein Gebäude, eine Wohnung oder eine sonstige selbständige Nutzungseinheit vermietet, verpachtet oder verleast werden soll (§ 80 Abs. 3).
Die Pflicht gilt auch, wenn ein Miet-, Pacht- oder Leasingvertrag verlängert wird (§ 80 Abs. 3).
Beim Verkauf und bei der Vermietung genügt ein Ausweis, der für das Gebäude schon vorliegt und noch gültig ist. Ein neuer ist nur nötig, wenn es keinen gültigen gibt (§ 80 Abs. 3).
Mehr dazu: Energieausweis beim Verkauf: Was Verkäufer wissen müssen →
Wann Sie keinen brauchen
Die Pflicht hängt am Anlass, nicht am Gebäude. Solange keiner der genannten Anlässe eintritt, verlangt das Gesetz keinen Energieausweis:
- Sie wohnen selbst im Haus und verkaufen oder vermieten es nicht.
- Sie erben ein Haus oder bekommen es geschenkt. Erbschaft und Schenkung sind kein Verkauf; der Ausweis wird erst nötig, wenn Sie das Haus verkaufen oder vermieten.
- Ein Mietverhältnis läuft einfach weiter. Ab 2027 wird ein Ausweis aber fällig, wenn der Vertrag verlängert wird.
- Für das Gebäude liegt schon ein gültiger Energieausweis vor, etwa vom Voreigentümer: Er gehört zum Gebäude (§ 79 Abs. 2) und kann bis zu seinem Ablauf weiter verwendet werden.
Ausnahmen für bestimmte Gebäude
Ausgenommen sind kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 m² Nutzfläche. Für Baudenkmäler gelten die Pflichten bei Verkauf und Vermietung nicht (§ 79 Abs. 4).
Die Ausnahme für Baudenkmäler entfällt. Ausgenommen bleiben kleine Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche und Gebäude im Eigentum des Bundes, der verbündeten Streitkräfte oder einer Gesellschaft mit Beteiligung des Bundes, die der Landes- und Bündnisverteidigung dienen (§ 79 Abs. 4).
Was bei Verstößen droht
Wer den Ausweis vorsätzlich oder leichtfertig nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt oder übergibt oder die Pflichtangaben in der Anzeige weglässt, handelt ordnungswidrig. Das Bußgeld kann bis zu 10.000 € betragen (§ 108).