Energieausweis beim Verkauf: Was Verkäufer wissen müssen
Wer ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein bebautes Grundstück verkauft, braucht einen gültigen Energieausweis für das Gebäude. Kaufinteressenten muss er spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, dem Käufer wird er nach dem Kaufvertrag übergeben.
Stand: · Grundlage: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)
Auf einen Blick
- Ein Energieausweis ist nötig, wenn ein bebautes Grundstück oder eine Eigentumswohnung verkauft oder ein Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück bestellt oder übertragen wird (§ 80 Abs. 3).
- Liegt schon ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vor, braucht es keinen neuen.
- Der Verkäufer oder der Makler muss den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen; ein deutlich sichtbarer Aushang genügt (§ 80 Abs. 4).
- Nach Abschluss des Kaufvertrags wird der Ausweis oder eine Kopie unverzüglich dem Käufer übergeben.
- Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien müssen Werte aus dem Ausweis nennen (§ 87).
- Verstöße können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 € geahndet werden (§ 108).
Wann Sie einen Energieausweis brauchen
Die Pflicht entsteht, wenn ein bebautes Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft wird oder ein Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück bestellt oder übertragen wird. Ein Energieausweis ist dann auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger für das Gebäude vorliegt (§ 80 Abs. 3).
Der Energieausweis gilt für das ganze Gebäude (§ 79 Abs. 2), auch wenn nur eine Wohnung darin verkauft wird. Bei einer Eigentumswohnung lohnt deshalb zuerst die Frage an die Hausverwaltung, ob es schon einen gültigen Ausweis gibt.
Solange Sie selbst im Haus wohnen und es weder verkaufen noch vermieten, verlangt das Gesetz in der Regel keinen Energieausweis.
Mehr dazu: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Welcher Energieausweis passt? →
Vorlegen spätestens bei der Besichtigung
Der Verkäufer oder der Immobilienmakler muss Kaufinteressenten den Energieausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung genügt (§ 80 Abs. 4).
Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen. Fragt ein Interessent danach, muss er ihn spätestens dann unverzüglich bekommen (§ 80 Abs. 4).
Arbeiten Sie mit einem Makler, klären Sie am besten vorab, wer sich um den Ausweis kümmert: Das Gesetz nennt Verkäufer und Makler gleichermaßen.
Übergeben nach dem Kaufvertrag
Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags übergibt der Verkäufer oder der Makler dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie davon (§ 80 Abs. 4).
Wer ein Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen kauft, muss danach ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis führen, wenn ihm ein solches Gespräch kostenlos angeboten wird (§ 80 Abs. 4).
Diese Pflicht des Käufers entfällt.
Pflichtangaben in der Immobilienanzeige
Wird das Haus oder die Wohnung in kommerziellen Medien angeboten und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, muss die Anzeige Werte daraus nennen. Dafür sorgen muss, wer die Veröffentlichung der Anzeige verantwortet: der Verkäufer oder der Makler (§ 87).
Bis 31. Dezember 2026 und für Ausweise, die vor 2027 ausgestellt wurden, sind das:
- die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
- den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch des Gebäudes
- die wesentlichen Energieträger für die Heizung
- bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse
Für Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, gehören in die Anzeige: ob der Ausweis nach § 81 (Bedarf) oder § 82 (Verbrauch) ausgestellt wurde, sein Ausstellungsdatum, der Jahres-Primärenergiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr, die Energieeffizienzklasse, das Baujahr und die wesentlichen Energieträger für die Heizung (§ 87). Für ältere Ausweise bleibt es bei den bisherigen Angaben (§ 112 Abs. 3).
Da Sie den Ausweis spätestens zur ersten Besichtigung brauchen, lohnt es sich, ihn schon vor der Anzeige zu bestellen.
Welches Bußgeld droht
Wer den Ausweis vorsätzlich oder leichtfertig nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt oder übergibt oder die Pflichtangaben in der Anzeige weglässt, handelt ordnungswidrig. Das Bußgeld kann bis zu 10.000 € betragen (§ 108).
Ausnahmen
Ausgenommen sind kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 m² Nutzfläche. Für Baudenkmäler gelten die Pflichten bei Verkauf und Vermietung nicht (§ 79 Abs. 4).
Die Ausnahme für Baudenkmäler entfällt. Ausgenommen bleiben kleine Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche und Gebäude im Eigentum des Bundes, der verbündeten Streitkräfte oder einer Gesellschaft mit Beteiligung des Bundes, die der Landes- und Bündnisverteidigung dienen (§ 79 Abs. 4).